El reciente y macabro hallazgo en la ciudad entrerriana de Colón no solo conmocionó al país por sus tintes policiales, sino que encendió las alarmas en el mercado inmobiliario al destapar una mega estafa con más de 60 familias damnificadas, cuyas ramificaciones ya se extienden hasta Buenos Aires. El modus operandi expuso la vulnerabilidad de los compradores frente a constructores inescrupulosos que prometen el sueño de la casa propia y entregan pesadillas.
Para entender cómo protegerse ante estas maniobras y cuáles son los mecanismos legales para blindar una inversión, dialogamos con el Dr. Maximiliano Raúl Rima, quien junto con la Dra. Marina Soledad Asti Vera defienden a muchos damnificados por este tipo de fraudes. El letrado de VILLA CRESPO que participa activamente en cuestiones sociales y políticas de nuestra COMUNA analizó el panorama actual y detalló los recaudos obligatorios que se deben tomar antes de volcar los ahorros de toda una vida en un proyecto desde el pozo.
—Dr. Rima: ¿Cuál es el primer filtro que debe aplicar un comprador antes de firmar cualquier papel?
—Lo primero y más drástico es entender que la confianza no se negocia con folletos atractivos ni renders digitales en tres dimensiones. El comprador debe convertirse en un verdadero auditor de su propia inversión. El primer filtro es la investigación integral de antecedentes y solvencia. Hay que averiguar quién es el desarrollador, qué obras terminó previamente, si el constructor tiene capacidad técnica y financiera real, y si arrastra demandas comerciales o quiebras. En la era de la información, el historial de cumplimiento de una empresa y de sus directivos es de acceso público; si no hay antecedentes comprobables, ya es una señal de alerta.
—Muchos damnificados caen en la trampa porque ven que la obra ya comenzó. ¿Es el avance de obra una garantía suficiente?
—En absoluto, y este caso lo demuestra de forma trágica. Ver ladrillos levantados o cimientos no significa que la obra sea legal ni que se vaya a terminar. El segundo paso obligatorio es la auditoría jurídica y financiera. Es indispensable exigir el título de propiedad del terreno para constatar que esté a nombre de la constructora o del fiduciario, y solicitar un informe de dominio e inhibiciones. Si el suelo sobre el que se construye tiene problemas legales, todo lo que se edifique arriba heredará esa precariedad.
—A nivel municipal y de planos, ¿qué papeles se deben exigir para no comprar una estructura clandestina?
—Ningún proyecto serio puede comercializarse sin la aprobación municipal de los planos de obra y la factibilidad de servicios básicos como agua, luz y gas. Comprar una unidad en un edificio que no cuenta con los permisos de edificación correspondientes es un boleto directo a la estafa. Las municipalidades suelen tener registros de las obras habilitadas. Si el vendedor esquiva la entrega de copias certificadas de estas aprobaciones alegando “demoras burocráticas”, la recomendación es clara: hay que retirarse de la negociación inmediatamente. Advierto también que las inspecciones del GCBA son muy laxas y que los organismos involucrados como la Camara Argentina de la Construcción, CUCICBA y otros más son ineficaces e ineficientes en los controles de obra y operaciones de bienes raíces, permitiendo por negligentes que “cualquiera” pueda operar en el rubro inmobiliario y en el de la construcción. Entonces hay que tener cuidado.
Las 5 reglas de oro del Dr. Rima antes de invertir:
- Radiografía de los actores: Investigar la solvencia financiera, antecedentes y la ausencia de causas judiciales de la constructora, desarrolladores, profesionales intervinientes e intermediarios.
- Verificar el terreno: Solicitar informes de dominio e inhibiciones para confirmar la titularidad limpia de la tierra.
- Exigir aprobaciones: Validar los permisos municipales de construcción, planos visados y factibilidad de servicios básicos.
- Exigir el Seguro de Caución: Herramienta clave y obligatoria contemplada en el Código Civil y Comercial para contratos en pozo.
- Contratos blindados: El Boleto debe incluir plazos estrictos, anexos técnicos detallados y penalidades severas por mora.
—Usted hace mucho hincapié en investigar no solo a la constructora, sino a todos los involucrados. ¿Por qué es tan crítico revisar a profesionales e intermediarios?
—Porque las estafas suelen estructurarse bajo redes de complicidad o de una profunda negligencia. No alcanza con mirar el nombre de la empresa fantasma de turno. Hay que auditar la seriedad de los profesionales de la obra (arquitectos, ingenieros) y de las inmobiliarias o intermediarios que comercializan el proyecto. Junto con la Dra. Asti Vera vemos a diario cómo se repite este patrón. Por eso insistimos en que se deben exigir sus matrículas profesionales habilitantes, pedir constancias de inscripción fiscal, informes comerciales (como Veraz o Nosis) y revisar exhaustivamente que no tengan causas judiciales activas por fraudes, estafas o incumplimientos contractuales. Un intermediario serio jamás aceptará vender un pozo que no tenga los papeles en regla; si lo hace, es corresponsable.
—Hablemos del contrato. El boleto de compraventa suele ser el documento estándar. ¿Qué cláusulas son innegociables para proteger al inversor?
—El boleto de compraventa debe ser una armadura legal. Hay tres elementos que no pueden faltar en ninguna circunstancia. En primer lugar, la delimitación exacta de la unidad: metros cuadrados, especificaciones técnicas de los materiales, terminaciones y la ubicación precisa dentro del plano general. En segundo lugar, los plazos de entrega con fechas calendario fijas, incluyendo un cronograma de avance de obra visible. Y en tercer lugar, las multas y penalidades por demoras. Si la constructora se atrasa, el contrato debe estipular de antemano cuánto dinero deberá abonar mensualmente al comprador en concepto de resarcimiento o alquiler equivalente.
—¿Existe alguna herramienta legal en la legislación argentina vigente que proteja el dinero en caso de que la obra directamente fracase o el constructor desaparezca?
—Sí, y lamentablemente es una de las herramientas que menos se exige por puro desconocimiento. El Código Civil y Comercial de la Nación establece la obligatoriedad del seguro de caución a favor del adquirente para los contratos de compraventa de unidades a construir (en pozo). Este seguro garantiza la devolución de las sumas entregadas si la obra no se inicia o no se concluye en el plazo pactado. Exigir este seguro, junto a las constancias de regularidad impositiva y previsional de la empresa, es la única garantía real de que el dinero invertido no va a licuarse en el aire si la firma quiebra o decide estafar a la gente.
—Para cerrar, Dr. Rima, ¿qué consejo final le da a la persona o familia que hoy está evaluando una oferta que parece la oportunidad de su vida?
—Que no se dejen presionar por la urgencia del vendedor ni por ofertas que parezcan demasiado buenas para ser reales. El apuro es el mejor aliado del estafador. Nunca firmen un boleto de compraventa a ciegas ni entreguen dinero en efectivo sin el asesoramiento previo de un profesional de confianza que revise la legalidad del negocio. El acompañamiento preventivo puede parecer un gasto extra, pero en realidad es la única inversión que evita que el sueño del techo propio termine convirtiéndose en la pérdida absoluta de los ahorros de toda una vida.
Caracteres: 7407
