El reciente y macabro hallazgo en la ciudad entrerriana de Col\u00f3n no solo conmocion\u00f3 al pa\u00eds por sus tintes policiales, sino que encendi\u00f3 las alarmas en el mercado inmobiliario al destapar una mega estafa con m\u00e1s de 60 familias damnificadas, cuyas ramificaciones ya se extienden hasta Buenos Aires. El modus operandi expuso la vulnerabilidad de los compradores frente a constructores inescrupulosos que prometen el sue\u00f1o de la casa propia y entregan pesadillas.<\/p>\n\n\n\n
Para entender c\u00f3mo protegerse ante estas maniobras y cu\u00e1les son los mecanismos legales para blindar una inversi\u00f3n, dialogamos con el Dr. Maximiliano Ra\u00fal Rima<\/strong>, quien junto con la Dra. Marina Soledad Asti Vera<\/strong> defienden a muchos damnificados por este tipo de fraudes. El letrado de VILLA CRESPO<\/strong> que participa activamente en cuestiones sociales y pol\u00edticas de nuestra COMUNA<\/strong> analiz\u00f3 el panorama actual y detall\u00f3 los recaudos obligatorios que se deben tomar antes de volcar los ahorros de toda una vida en un proyecto desde el pozo. \u2014Lo primero y m\u00e1s dr\u00e1stico es entender que la confianza no se negocia con folletos atractivos ni renders digitales en tres dimensiones. El comprador debe convertirse en un verdadero auditor de su propia inversi\u00f3n. El primer filtro es la investigaci\u00f3n integral de antecedentes y solvencia<\/strong>. Hay que averiguar qui\u00e9n es el desarrollador, qu\u00e9 obras termin\u00f3 previamente, si el constructor tiene capacidad t\u00e9cnica y financiera real, y si arrastra demandas comerciales o quiebras. En la era de la informaci\u00f3n, el historial de cumplimiento de una empresa y de sus directivos es de acceso p\u00fablico; si no hay antecedentes comprobables, ya es una se\u00f1al de alerta.<\/p>\n\n\n\n \u2014Muchos damnificados caen en la trampa porque ven que la obra ya comenz\u00f3. \u00bfEs el avance de obra una garant\u00eda suficiente?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2014En absoluto, y este caso lo demuestra de forma tr\u00e1gica. Ver ladrillos levantados o cimientos no significa que la obra sea legal ni que se vaya a terminar. El segundo paso obligatorio es la auditor\u00eda jur\u00eddica y financiera<\/strong>. Es indispensable exigir el t\u00edtulo de propiedad del terreno para constatar que est\u00e9 a nombre de la constructora o del fiduciario, y solicitar un informe de dominio e inhibiciones. Si el suelo sobre el que se construye tiene problemas legales, todo lo que se edifique arriba heredar\u00e1 esa precariedad.<\/p>\n\n\n\n \u2014A nivel municipal y de planos, \u00bfqu\u00e9 papeles se deben exigir para no comprar una estructura clandestina?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2014Ning\u00fan proyecto serio puede comercializarse sin la aprobaci\u00f3n municipal de los planos de obra<\/strong> y la factibilidad de servicios b\u00e1sicos como agua, luz y gas. Comprar una unidad en un edificio que no cuenta con los permisos de edificaci\u00f3n correspondientes es un boleto directo a la estafa. Las municipalidades suelen tener registros de las obras habilitadas. Si el vendedor esquiva la entrega de copias certificadas de estas aprobaciones alegando “demoras burocr\u00e1ticas”, la recomendaci\u00f3n es clara: hay que retirarse de la negociaci\u00f3n inmediatamente. Advierto tambi\u00e9n que las inspecciones del GCBA son muy laxas y que los organismos involucrados como la Camara Argentina de la Construcci\u00f3n, CUCICBA y otros m\u00e1s son ineficaces e ineficientes en los controles de obra y operaciones de bienes ra\u00edces, permitiendo por negligentes que \u201ccualquiera\u201d pueda operar en el rubro inmobiliario y en el de la construcci\u00f3n. Entonces hay que tener cuidado.<\/p>\n\n\n\n Las 5 reglas de oro del Dr. Rima antes de invertir:<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2014Usted hace mucho hincapi\u00e9 en investigar no solo a la constructora, sino a todos los involucrados. \u00bfPor qu\u00e9 es tan cr\u00edtico revisar a profesionales e intermediarios?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2014Porque las estafas suelen estructurarse bajo redes de complicidad o de una profunda negligencia. No alcanza con mirar el nombre de la empresa fantasma de turno. Hay que auditar la seriedad de los profesionales de la obra<\/strong> (arquitectos, ingenieros) y de las inmobiliarias o intermediarios<\/strong> que comercializan el proyecto. Junto con la Dra. Asti Vera<\/strong> vemos a diario c\u00f3mo se repite este patr\u00f3n. Por eso insistimos en que se deben exigir sus matr\u00edculas profesionales habilitantes, pedir constancias de inscripci\u00f3n fiscal, informes comerciales (como Veraz o Nosis) y revisar exhaustivamente que no tengan causas judiciales activas por fraudes, estafas o incumplimientos contractuales. Un intermediario serio jam\u00e1s aceptar\u00e1 vender un pozo que no tenga los papeles en regla; si lo hace, es corresponsable.<\/p>\n\n\n\n \u2014Hablemos del contrato. El boleto de compraventa suele ser el documento est\u00e1ndar. \u00bfQu\u00e9 cl\u00e1usulas son innegociables para proteger al inversor?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2014El boleto de compraventa debe ser una armadura legal. Hay tres elementos que no pueden faltar en ninguna circunstancia. En primer lugar, la delimitaci\u00f3n exacta de la unidad<\/strong>: metros cuadrados, especificaciones t\u00e9cnicas de los materiales, terminaciones y la ubicaci\u00f3n precisa dentro del plano general. En segundo lugar, los plazos de entrega con fechas calendario fijas<\/strong>, incluyendo un cronograma de avance de obra visible. Y en tercer lugar, las multas y penalidades por demoras<\/strong>. Si la constructora se atrasa, el contrato debe estipular de antemano cu\u00e1nto dinero deber\u00e1 abonar mensualmente al comprador en concepto de resarcimiento o alquiler equivalente.<\/p>\n\n\n\n \u2014\u00bfExiste alguna herramienta legal en la legislaci\u00f3n argentina vigente que proteja el dinero en caso de que la obra directamente fracase o el constructor desaparezca?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2014S\u00ed, y lamentablemente es una de las herramientas que menos se exige por puro desconocimiento. El C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n establece la obligatoriedad del seguro de cauci\u00f3n<\/strong> a favor del adquirente para los contratos de compraventa de unidades a construir (en pozo). Este seguro garantiza la devoluci\u00f3n de las sumas entregadas si la obra no se inicia o no se concluye en el plazo pactado. Exigir este seguro, junto a las constancias de regularidad impositiva y previsional de la empresa, es la \u00fanica garant\u00eda real de que el dinero invertido no va a licuarse en el aire si la firma quiebra o decide estafar a la gente.<\/p>\n\n\n\n \u2014Para cerrar, Dr. Rima, \u00bfqu\u00e9 consejo final le da a la persona o familia que hoy est\u00e1 evaluando una oferta que parece la oportunidad de su vida?<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u2014Que no se dejen presionar por la urgencia del vendedor ni por ofertas que parezcan demasiado buenas para ser reales. El apuro es el mejor aliado del estafador. Nunca firmen un boleto de compraventa a ciegas ni entreguen dinero en efectivo sin el asesoramiento previo de un profesional de confianza que revise la legalidad del negocio. El acompa\u00f1amiento preventivo puede parecer un gasto extra, pero en realidad es la \u00fanica inversi\u00f3n que evita que el sue\u00f1o del techo propio termine convirti\u00e9ndose en la p\u00e9rdida absoluta de los ahorros de toda una vida.
\u2014Dr. Rima: \u00bfCu\u00e1l es el primer filtro que debe aplicar un comprador antes de firmar cualquier papel?<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n
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